甘肃省房地产企业运行及就业情况调研报告
发布日期:2019-08-19 浏览次数: 字号:[ ]

为真实准确掌握我省房地产运行及就业情况,省统计局、省住建厅联合对全省房地产市场开展调研。今年6月13日省统计局城乡抽样调查队刘雅杰队长带队调研了白银市;6月26日至7月1日省住建厅梁文钊副厅长带队调研了张掖、武威和兰州市,省统计局人口处、省住建厅房产处、发展处的有关负责同志参加调研。调研组召开座谈会议,并实地走访了19家房地产企业,查看了房地产开发项目投资、销售和从业人员及劳动报酬增长情况,对调研城市房地产发展和就业形势作了分析研判。

一、房地产运行及就业整体情况

(一)房地产销售兰州一枝独秀

今年1-5月份兰州市完成房地产投资134.43亿元,占全省比重为44.10%,增速为-3.44%,(其中:住宅完成投资增速为3.82%,土地供应购置投资增速为-15.8%);销售面积216.28万平方米,占全省的比重为45.99%,增速为27.61%;白银市完成房地产投资7.4亿元,增速为27.21%;销售面积15.23万平方米,增速为-4.3%;张掖市完成房地产投资19.04亿元,增速为22.31%;销售面积50.03万平方米,增速为-3.21%;武威市完成房地产投资9.74亿元,增速为17.07%;销售面积36.7万平方米,增速为-33.9%。

从商品房销售价格来看,兰州华润置地有限公司彭家坪誉澜山项目,销售价9800/平方米-11000元/平方米。甘肃中坤置业有限公司青白石银河国际项目,销售价9500元/平方米-10000元/平方米。兰州城关区九州城二期均价7700元/平方米。白银甘肃中泰万盛房地产开发有限公司天合小区项目(城市中心位置),6400元/平方米。张掖市金硕集团的蓝山公寓项目,均价3000元平方米。武威市最高交易价宇峰家园7434元/平方米,最低价格天一外滩为3481元/平方米。

(二)从业人员和工资总额增速回落

兰州市3月末房地产从业人员和工资总额为39882人、5.17亿,增速为10.1%、11.2%。6月末从业人员和工资总额为42349人、10.6亿元,增速为8.6%、6.4%(去年同期14.9%、21%);白银市3月末从业人员和工资总额为2708人、0.3亿元,增速为-22.05%、-6,1%。6月末从业人员和工资总额为3713人、0.7亿元,增速为6.5%和6.6%;张掖市3月末从业人员和工资总额为2654人、0.3亿元,增速为-3.2%、14.7%。6月末从业人员和工资总额为3349人、0.6亿元,增速为8.7%和18.3%;武威市3月末从业人员和工资总额为2516人、0.2亿元,增速为6.2%、-13.2%。6月末从业人员和工资总额为2564人、0.4亿元,增速为8.1%、-6.0%。调研的4个市州从业人员和工资总额增速同比有所回落。 

二、调研中发现的问题

(一)房地产区域间发展不平衡

1、兰州领军全省房地产市场。兰州市集中了全国大型房地产企业,如碧桂园房地产开发有限公司、保利集团、恒大地产、万达集团、绿地集团、华润集团等全国房地产百强企业,带动了全省房地产市场的快速发展,带入了先进的管理、运营理念方法,如华润置地集团誉澜山项目,以住宅、商业、教育配套、生态公园整体建设,后续的商业、物业管理等,激活了兰州高坪地区经济发展。白银、张掖、武威房地产还处在提升住宅品质、居住环境阶段。

2、市场冷热不均。兰州市土地供应量减少,主城区无房可售,目前的新楼盘基本是高坪、偏远地理位置,销售不温不火;白银、张掖房地产供给大于需求,地段好的房屋销售尚好,偏远地段少有问津;武威房地产市场需求旺盛,商品房价格上涨。

3、住房租赁市场成长缓慢。一方面受电商冲击,实体店经营困难,投资欲望降低,市面店铺多为银行、药店和小卖铺。另一方面住宅、商铺和写字楼租金回报率下降,新建商品房不愿投入租赁市场,开发商新建的商铺宁售不租,租赁市场发展缓慢。兰州市相对较好,张掖、武威和白银明显交易冷清。

(二)房地产开发企业吸纳就业有限,物业管理行业发展缓慢

房地产开发是资金密集型行业,从调研的19家企业从业规模来看,从业人员200-250人的有2家,100-200人的1家,50-100人的3家,50人以下14家,吸纳就业能力弱。物业管理吸纳就业多,而在我省发展缓慢,我省物业管理企业规模偏小,服务水平参次不齐。兰州市物业管理处于发展中,其余市州物业管理处于初始阶段。

(三)企业融资难、招人才难

政府宏观调控政策趋紧,加之金融机构严控房地产开发贷款,各地房企普遍存在贷款难、融资难的问题,个别项目因资金链断裂等原因形成了烂尾工程。房地产企业专业性强,从调查中了解,企业招聘有经验的销售、财务人员比较困难,高级管理人员随项目进度,流动较快。甘肃驰辰房地产开发有限公司介绍,公司销售、出租情况不理想,普通员工好招,技能人员尤其是销售总监、经理职位高薪难求,对未来形势预计不乐观。

三、房地产行业形势预判

(一)我省房地产开发进入下行调整期。

调研发现,兰州市城区可供应土地缩减,主城区供地严重不足,限购、限售和限贷调控政策加强;张掖市203家房企中有102家没有项目,武威市168家房企中有84家没有项目,占比达到50%,张掖、白银出现了商品房供大于求的情况。在融资趋紧、销售遇冷的市场环境下,土地市场成交持续降温,房企拿地步伐趋缓,2019年我省房地产行业进入下行调整期,房企步入优胜略汰的阶段。

(二)房地产企业对用工预期稳定,前景预判不乐观

上半年企业用工调查20家房地产企业用工预期来看,14家预计下半年从业人员不变,占55%。预计人员减少的1家,预计增加的5家。

白银电话调查了47家房地产企业,有32家企业表示房地产发展前景不明朗。有13家企业认为,房价过去快速上升,影响最大的因素还是刚性和改善性需求,伴随大量的楼盘开市,下半年可能是过去十年房地产压力最大的时期,会有一个调整期,楼市前景不容乐观。2家企业认为从当前全国的实体经济不景气的情况看,房地产在下半年仍将成为经济的压舱石和稳定剂,发展前景比较乐观。

(三)下半年房地产从业人员和工资总额预期小幅增长,增速回落

房地产企业从业人员主要分布在工程部和销售部,其中工程部包括施工和造价人员。在项目建设过程中,从业人员始终处于动态变化的状态。项目前期工程部不断扩充,吸收从业人员。项目中期工程部人员减少,销售部开始大量补充销售人员,进行楼盘推销,由于楼盘销售人员报酬采取底薪加提成模式,房地产从业人员工资总额也会有大幅增长。项目后期,随着楼盘售罄,销售部和工程部从业人员随即减少,只留有少量的项目主管和财务人员及工程扫尾人员,房地产从业人员工资总额回落趋于稳定。

根据调研的19家房地产企业情况,以及房产部门和统计数据监测情况来看,预计2019年三季度、四季度,我省房地产从业人员和工资总额增速同比回落,在一、二季度增长放缓的基础上保持稳定,小幅波动。


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